Wissen wie viel die eigene Immobilie wert ist? Das geht heute ganz schnell. Denken viele Eigentümer. Denn Online-Rechner für Immobilien gibt es im Internet zu Hauf. Selbst Makler haben die Bewertungstools auf ihrer Webseite. Aber Vorsicht! Ein professionelles Gutachten können sie nicht ersetzen. Sie helfen Eigentümern nur bei der ersten Einschätzung. Wer sich auf die Online-Tools verlässt, den kann das Geld kosten.

Bewertungstools für Immobilien gibt es auf vielen Webseiten – egal ob Webseiten von Maklern oder Immobilienportalen. Man gibt schnell ein paar Daten ein: den Standort der Immobilie (Postleitzahl), die Anzahl der Zimmer, die Wohnfläche, den Zustand der Immobilie und die Art – also Einfamilienhaus, Wohnung, Mehrfamilienhaus und so weiter – und schon hat man eine erste Werteinschätzung. Oft sind Eigentümer überrascht, wie sich der Preis zu damals, als sie die Immobilie gekauft haben, verändert hat. Das Problem dabei: Diese Bewertungstools können keine individuellen Merkmale einer Immobilie berücksichtigen. Die Ergebnisse sind also nur grobe Richtwerte.

Bei den Bewertungstools funktioniert die Sache folgendermaßen: Sie vergleichen Ihre eingegebenen Daten mit ähnlichen Immobilien. Dabei kommt es auf die Qualität der Daten an, die dem Bewertungstool zu Grunde liegen. Denn es kommt durchaus vor, dass Angebotspreise, die über dem tatsächlichen Kaufpreis liegen, für diese schnellen Berechnungen ausgewertet werden. Andererseits werden aber auch manchmal reale Verkaufspreise aufgrund der von Gutachterausschüssen gesammelten Verkäufe herangezogen. Was die Quellen für die Berechnungen sind, ist für Nutzer oft nicht nachvollziehbar.

Die Datenlage für Großstädte ist häufig besser und aktueller. Denn hier werden in der Regel mehr Immobilien verkauft als in den ländlichen und dünn besiedelten Regionen. Dazu kommt, dass sich Eigentumswohnungen auch leichter miteinander vergleichen lassen als Einfamilienhäuser. Denn bei diesen spielen oft weitere Faktoren in die Berechnung mit hinein wie Größe des Grundstücks, Zustand des Gartens oder Anbauten wie Garagen und Wintergärten und so weiter.

Grundsätzlich raten Experten davon ab – ganz unabhängig vom Standort der Immobilie –, den von Online-Bewertungsrechnern ermittelten Wert als Grundlage für den Angebotspreis zu nehmen. Denn ist der ermittelte Wert zu hoch, schreckt sie Interessenten ab und wird zum Ladenhüter. Die Folge: Die Verkaufszeit zieht sich in die Länge. Oft wird dann der Angebotspreis unter den eigentlichen Wert der Immobilie gesenkt, um sie überhaupt noch verkaufen zu können. Ist der Angebotspreis dagegen zu niedrig, ist die Immobilie vielleicht schnell verkauft, aber Eigentümer lassen sich dann Geld entgehen.

Wer einen reibungslosen Verkauf der eigenen Immobilie möchte, für den ist es ratsam, sich an einen lokalen Profi-Makler zu wenden. Er ermittelt den Wert aufgrund seiner langjährigen Erfahrung und seiner tiefgreifenden Kenntnis des Immobilienmarktes. Er berücksichtigt die individuellen Merkmale Ihrer Immobilie und kommt zu einem marktgerechten Preis.

Möchten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Das Badezimmer ist der am häufigsten renovierte Innenraum. Das ergab eine Studie der führenden Online-Plattform für Bau-, Einrichtungs- und Renovierungsprojekte „houzz.de“. Mehr als der Hälfte der Befragten geht es bei Projekten rund ums Zuhause um Umgestaltung, Einrichtung oder Dekoration. Wenn Sie auch überlegen, etwas Besonderes aus Ihrem Bad zu machen oder es in modernes Design verwandeln möchten, dann haben wir die aktuellen Trends für Sie.

Badewanne

Moderne Badewannen sind rund oder oval und stehen frei. Heutzutage sollen sie Hingucker sein. Das Wasser fällt entweder aus der Decke, wo sich die Brause befindet. So lässt sich ganzjährig ein warmer Sommerregen genießen. Oder das Wasser kommt direkt aus Düsen aus der Wanne.

Licht

Für ein modernes Bad reichen in der Decke versenkte Strahler nicht mehr. Das Bad von heute braucht ein Beleuchtungskonzept. So ist beispielsweise auch im Badezimmer indirektes Licht angesagt. Dies steigert auch im Bad das Wohlbefinden. Als Unterstützung werden mobile Dimmer eingesetzt, die sich per App oder über Gesten steuern lassen. Eines darf aber auf keinen Fall fehlen: Tageslicht am Waschtisch. Spiegelschränke wurden hier inzwischen weiterentwickelt, so dass sie auch Tageszeiten simulieren oder auf Gefühlszustände angepasst werden können.

Farben

Naturstein und Holz sind nach wie vor angesagt. Die suggerierte Verbundenheit mit der Natur sorgt – beinah schon therapeutisch – bei den meisten für ein Wohlgefühl. Trendfarbe ist ein elegantes Schwarz. Nach dem Küchentrend folgt nun auch das dunkle Bad. Dunkle Materialen wirken meistens hochwertig und sind gut mit anderen Farben kombinierbar. Die dunklen Farben dürfen sich auf Möbeln, Dekorationen, Armaturen und Accessoires fortsetzen. Erlaubt ist aber auch, die dunklen Farben mit kräftigen bunten zu kombinieren, zum Beispiel mit Knallgelb oder Rot, mit warmem Rosa, Korallenorange aber auch mit Grün und Blau – Hauptsache die Nuancen sind natürlich.

Badmöbel

Entsprechend dem Material – Holz oder Naturstein – geht der Trend bei den Badmöbeln zu natürlichen organischen Formen. Das betrifft nicht nur weichen Kanten und abgerundeten Ecken, sondern auch runde Silhouetten. Außerdem ist der neueste Trend transparente Möbel. Obwohl sie Ordnung gewähren, geben sie dem gesamten Raum etwas Luftiges – es wirkt, als hätte man im Bad mehr Platz.

Oberflächen

Rohre und Leitungen müssen nicht immer unbedingt versteckt werden. Es darf ruhig „industrial“ wirken. Dazu sind die Oberflächen matt und gebürstet. Metallelemente wie Armaturen oder auch Rohre und Leitung im Bad erscheinen in Rosé-, beziehungsweise Rotgold, Messing, Kupfer, in Gold- oder Platinoptik oder durchaus auch in schwarz.

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Einige Eigentümer sehen kein Problem darin, mehrere Makler mit dem Verkauf ihrer Immobilie zu beauftragen. Denn am Ende müssen Sie eh nur den Makler bezahlen, der das Haus verkauft hat und dem somit die Provision zusteht. Sie glauben, dieses Vorgehen verkürzt die Verkaufsdauer. Jedoch ist genau das Gegenteil der Fall. Die Verkaufszeit zieht sich in die Länge und zum optimalen Preis wird ebenfalls nicht verkauft.

Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand, den der Verkauf einer Immobilie macht. Denn das bedeutet nicht nur, Immobilie ins Internet einstellen und Besichtigungen durchführen. Wer zu einem guten Preis verkaufen möchte, muss sich schon vorher um einiges kümmern. Profi-Makler gehen so vor: Als erstes ermitteln sie den Wert der Immobilie, wofür viel Erfahrung und Kenntnis der aktuellen Marktlage nötig sind. Sie besorgen die nötigen Unterlagen wie den Energieausweis. Sie kümmern sich um optimale Immobilienfotos, setzen Tools wie 360-Grad-Rundgänge ein. Sie erstellen auf die Zielgruppe abgestimmte Exposés und vieles mehr.

All das bedeutet Aufwand. Deshalb überascht es nicht, dass der Verkauf einer Immobilie, an dem mehrere Makler beteiligt sind, für Makler ein Risikogeschäft ist. Denn unter Umständen investiert er viel Zeit in ein Projekt, wofür er am Ende nicht entlohnt wird. Deshalb regeln Profi-Makler alle Punkte der Zusammenarbeit mit dem Immobilienverkäufer in einem Maklervertrag.

Beauftragt der Eigentümer mehrere Makler, hat das oft zu Folge, dass Interessenten verwirrt werden. Wer wäre nicht irritiert, wenn er in einem Immobilienportal die gleiche Immobilie zwei Mal mit unterschiedlichen Fotos findet? Sind beides seriöse Angebote? Oder wenigstens eins davon? An wen soll er sich jetzt wenden? Den Verkäufer lässt das nicht vertrauensvoll erscheinen. Die Praxis hat gezeigt, dass sich eine Immobilie schlechter verkauft, wenn sie von vielen angeboten wird.

Deshalb ist der Verkauf einer Immobilie eine Geschäftsbeziehung, die auch stark auf Vertrauen beruht. Schließlich begleitet ein Makler einen Eigentümer bei einer seiner größten Entscheidungen und Transaktionen seines Lebens. Denn nirgends geht es um so viel Geld, wie beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie. Deshalb können sich Eigentümer vor dem Verkauf mit mehreren Maklern treffen, um den für sie vertrauensvollsten zu finden und sich für diesen einen zu entscheiden.

Mit dem richtigen Immobilienprofi an ihrer Seite verschaffen sich Eigentümer Sicherheit – auch rechtliche. Profi-Makler kennen die Bedürfnisse ihrer Auftraggeber. Sie wahren Diskretion und sind mit allen Aspekten des Immobilienmarktes vertraut. Sie kümmern sich um die komplette Transaktion und führen sie zu einem schnellen und erfolgreichen Abschluss. Sie schützen vor Irritationen auf beiden Seiten. Sie finden aus der Vielzahl an Interessenten die wirklichen heraus und bewahren Eigentümer so vor Besichtigungstourismus und anderen unnötigen Besichtigungen. Ein Makler-Alleinauftrag ist ein Pakt der Wertschätzung und des Vertrauens auf Gegenseitigkeit.

Sie wollen einen Makler, dem Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie vertrauen können? Kontaktieren Sie uns jetzt für ein unverbindliches Kennenlerngespräch.

 

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Viele Immobilienkäufer finden bei den derzeit hohen Preisen kaum eine passende Immobilie für sich. Was vor Jahren in den Stadtzentren begann, hat inzwischen auch die ländlichen Regionen erfasst. Vielen kommt es heute schwerer vor, eine bezahlbare Immobilie zu kaufen als früher. Aber ist das wirklich so?

Ob eine Immobilie früher einfacher zu erwerben war, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Nicht nur spielt die Lage eine Rolle. Auch auf Finanzierungskosten (Bauzinsen) und Löhne kommt es an.

Der Finanzierungsvermittler Dr. Klein hat errechnet – so berichtet Spiegel Online –, wie viel Nettomonatsgehälter der Käufer eines 150 Quadratmeter großen Einfamilienhauses 2007 und 2017 in zehn verschiedenen Metropolregionen ausgeben musste. Dass die Immobilienpreise stark gestiegen sind, ist bekannt. Laut Dr. Klein lag der Durchschnittspreis 2007 für die beschriebene Immobilie bei 270.000 Euro. 2017 lag er schon bei 380.000 Euro.

Im Gegensatz dazu sind jedoch die aktuellen Bauzinsen durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) stark gesunken. Laut Dr. Klein sind die Zinsen in den untersuchten Städten zwischen 35 und 45 Prozent gefallen. Lagen die Bauzinsen 2007 noch bei 5,1 Prozent, betrugen sie 2017 nur noch 2,3 Prozent. Eine Immobilie zu finanzieren, ist aktuell also wesentlich günstiger.

Zusätzlich muss man die Lohnentwicklung der vergangenen zehn Jahre hinzuziehen. Laut Statistischem Bundesamt sind die mittleren Haushaltsnettoeinkommen von 2007 bis 2017 in den alten Bundesländern um 19 Prozent und in den neuen um 27 Prozent gestiegen.

Fügt man alle drei Entwicklungen zusammen, ergibt sich, dass die Finanzierung einer Immobilie von 2007 bis 2017 in neun der zehn untersuchten Regionen günstiger geworden oder vergleichbar hoch geblieben ist. Als einzige Ausnahme ist nur München teurer geworden. Nehmen wir als Beispiel Düsseldorf: Hier benötigte man 2007 für eine 20-jährige Volltilgung der Immobilie 142 Nettohaushaltsgehälter. 2017 waren hier nur noch 128 Nettohaushaltsgehälter dafür nötig. Die Finanzierung einer Immobilie ist also nicht schwerer geworden als vor zehn, beziehungsweise zwölf Jahren.

Einen Wermutstropfen gibt es allerdings: Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, für den ist der Anteil an Eigenkapital höher. Die Ratgeber empfehlen 20 Prozent des Kaufpreises selbst zu tragen. Neben dem Kaufpreis sind auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren gestiegen. Denn auch diese sind an den Kaufpreis gekoppelt. Betrug der Eigenkapitalanteil in Berlin 2007 noch ca. 75.000 Euro für ein 150 Quadratmeter großes Haus, waren es 2017 121.000 Euro.

Dennoch ist die Nachfrage nach Immobilien weiterhin hoch. Wie bereits erwähnt, ist inzwischen auch die Nachfrage in den ländlichen Regionen gestiegen. Für Immobilienverkäufer ist deshalb jetzt ein guter Zeitpunkt, die eigene Immobilie zu verkaufen.

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Das gewellte Asbestdach möchten Sie schon seit Jahrzehnten abreißen? Und die Asbest-Verkleidung der Abwasserrohre ist Ihnen ebenfalls ein Dorn im Auge? Das kann schnell ins Geld gehen. Dabei bekommen Eigentümer bei der Asbestsanierung staatliche Unterstützung. Jedoch müssen bestimmte Bedingungen erfüllt werden.

Aus gesundheitlichen Gründen empfehlen Experten dringend Asbest zu entfernen. Ist das Asbest beschädigt oder stark verwittert, ist die Entsorgung zwingend notwendig. Hier ist auch auf eine sichere Entsorgung zu achten. Bereits eine Faser kann durch Einatmen Krankheiten wie Krebs oder Asbestose auslösen. Deshalb darf Asbest weder gebohrt, noch gesägt, noch gebrochen, noch gereinigt, noch sonst wie beschädigt werden, damit jede Staubentwicklung vermieden wird.

Um die Entfernung von Asbest steuerlich absetzen zu können, sind einige Bedingungen zu erfüllen. Muss Ihre Immobilie vom Asbest in Fassade, Dach und Wänden befreit werden, können Sie die Kosten für die Entsorgung als außergewöhnliche Belastung in der Steuererklärung angeben. Doch dies gilt nur, wenn Sie ein amtliches Gutachten haben, in dem die Gefährdung der Gesundheit festgestellt wurde.

Ein solches Gutachten können Sie sich von einem vereidigten Bausachverständigen erstellen lassen. Er analysiert Ihre Immobilie auf Asbestverseuchung in allen Gebäudeteilen. Ist die Asbestverkleidung noch intakt oder verschlossen, liegt keine gesundheitliche Gefährdung vor und die Asbestentfernung kann nicht abgesetzt werden.

Hat das Gutachten jedoch eine Asbestverseuchung erwiesen, können Sie den Auftrag zur Sanierung erteilen. Hier empfiehlt es sich, Experten zu beauftragen, die über das entsprechende Fachwissen und nötige Spezialausrüstung verfügen.

Erhalten Sie zur Asbestsanierung Fördermittel – beispielsweise von der KfW oder anderen – entfällt die Möglichkeit zum steuerlichen Absetzen. Außerdem ist eine Rechnung über die erbrachten Arbeitsleistungen nötig, die nach Lohnkosten sowie Materialkosten aufgeschlüsselt ist und auch den Ort der ausgeführten Arbeit enthält. Wenn Sie jedoch selbst sanieren, kann die Entfernung von Asbest nicht steuerlich abgesetzt werden.

Stellen sich beim Verkauf Ihrer Immobilie besondere Herausforderungen? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich! Wir kümmern uns um die optimale Vermarktung und finden den richtigen Käufer.

 

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Im September letzten Jahres wurde das Baukindergeld nach langen Diskussionen endlich umgesetzt. Mittlerweile haben die ersten Familien die staatliche Förderung erhalten. Wir haben uns angeschaut, wie das Baukindergeld bisher ankommt und erklären, wie auch Sie von der Förderung profitieren können.

Wer erhält das Baukindergeld?

Wer bis zum 31.12.2020 eine Immobilie kauft oder einen Bauvertrag unterzeichnet, kann das Baukindergeld bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen. Auch Familien, die Ihre Immobilie nach dem 01.01.2018 gekauft haben, können die Förderung rückwirkend beantragen, wenn Sie noch nicht in die Immobilie eingezogen sind. Die Anträge müssen spätestens drei Monate nach dem Einzug beim KfW gestellt werden.

Was sind die Förderungsbedingungen?

Das Baukindergeld soll die Eigentumsbildung von Familien in Deutschland fördern. Familien, die folgende Kriterien erfüllen, können die Förderung beantragen:

  • Die Familie hat mindestens ein Kind unter 18 Jahren
  • Der Antragssteller muss Eigentümer oder Miteigentümer der neu erworbenen Immobilie sein und das Kindergeld beziehen
  • Das Haushaltseinkommen muss bei einem Kind unter 75.000 Euro pro Jahr liegen. Pro Kind kommen weitere 15.000 Euro Maximaleinkommen hinzu. Eine Familie mit drei Kindern darf also ein Maximalhaushaltseinkommen von 105.000 Euro haben
  • Die Antragssteller dürfen bei der Antragsstellung keine weiteren Immobilien besitzen und müssen die Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst nutzen

Wie hoch ist die Förderung?

Die Förderung richtet sich nach der Anzahl der Kinder und wird über 10 Jahre verteilt ausgezahlt. Pro Kind gibt es Jährlich 1.200 Euro. Somit werden insgesamt 12.000 Euro pro Kind gefördert. Eine maximale Fördersumme pro Familie gibt es nicht. Während eine Familie mit einem Kind also 12.000 Euro erhält, würde eine Familie mit 10 Kindern 120.000 Euro erhalten.

Wie kommt das Baukindergeld bisher an?

Bis Ende März 2019 haben rund 83.000 Familien das Baukindergeld beantragt. Die meisten Anträge kamen aus Nordrhein-Westfalen (ca. 18.000), gefolgt von Baden-Württemberg (ca. 11.000) und Bayern (ca. 10.000). Damit sind aktuell bisher rund 1,7 Mrd. Euro an Fördermitteln für das Baukindergeld gebunden. Für den gesamten Förderungszeitraum wurde mit einer Summe von rund 10 Milliarden Euro kalkuliert.

Mit der Auszahlung der Fördermittel begann das zuständige Zuschussportal KfW Ende März. Nach einer Pressemitteilung des Bundesinnenministeriums vom 3. April 2019 hatten zu diesem Zeitpunkt bereits 4.200 Familien die Fördermittel erhalten.

Sie wollen die staatliche Förderung durch das Baukindergeld nutzen, haben aber noch nicht das passende Grundstück gefunden? Erstellen Sie jetzt ein kostenloses Suchprofil oder kontaktieren Sie uns. Wir finden die passende Immobilie für Sie!

 

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Der Wert einer Immobilie kann ermittelt werden. Diesen Preis aber in der Verhandlung mit dem Kaufinteressenten durchzusetzen, ist ohne das richtige Know-how schwierig. Um Preisverhandlungen zum gewünschten Ergebnis zu führen, sind langjährige Erfahrung und Geschick nötig. Was ist die bessere Strategie? Preis hoch ansetzen für mehr Verhandlungsspielraum? Oder ist es cleverer, den Preis niedriger anzusetzen und darauf zu vertrauen, dass die Interessenten sich überbieten?

Worüber verhandeln Sie?

Um Preisverhandlungen führen zu können, müssen Sie zunächst einmal wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Experten empfehlen, den Wert der Immobilie professionell ermitteln zu lassen. Denn nur so haben sie eine sichere Verhandlungsgrundlage, auf der Sie Ihren Preis selbstbewusst verteidigen können.

Den ermittelten Wert nehmen Sie dann jedoch nicht als Verhandlungsbasis. Stattdessen überlegen Sie sich eine passende Preisstrategie. Den Preis für mehr Verhandlungsspielraum höher anzusetzen ist oft nicht die richtige Strategie. Die geht nämlich meist nicht auf. Stattdessen tritt der umgekehrte Fall ein und Sie finden keinen Käufer, weil das Angebot unseriös wirkt.

Bei der aktuell hohen Nachfrage am Immobilienmarkt ist gelegentlich sinnvoller, einen Angebotspreis zu wählen, der unter dem ermittelten Wert liegt. So lassen sich verschiedene potentielle Käufer zum Bieten bewegen.

Eine andere Möglichkeit wäre, Sie setzen einen moderaten Preis für Ihre Immobilie an, der nur knapp über dem Realwert liegt. Dies wird meistens als fair empfunden. In der Regel ist bei dieser Vorgehensweise die Verhandlungsdauer kurz und am Ende sind beide Seiten mit dem Verkaufspreis zufrieden.

Wie verhandeln Sie?

In der Preisverhandlung kommt es dann natürlich darauf an, souverän aufzutreten. Sie wissen genau, was Ihr Verkaufsobjekt wert ist und was Sie dafür verlangen können. Kaufinteressenten sprechen häufig Mängel an und versuchen so den Preis zu senken. Aus diesem Grund ist es für Sie wichtig, alle Mängel zu kennen und damit auch offen umzugehen. Denn ist der Wert Ihrer Immobilie professionell ermittelt worden, dann sind auch eventuelle Mängel bereits in den Angebotspreis eingeflossen. Von diesem Punkt aus ist es einfacher, den Preis zu verteidigen. Wer allerdings nur wenig Verhandlungserfahrung besitzt und sich zudem auch nicht genügend mit der aktuellen Lage am Immobilienmarkt auskennt, für den ist es häufig schwer, immer die richtigen Argumente zu finden und sich nicht von den hartnäckigen Nachfragen potentieller Käufer aus dem Konzept bringen zu lassen.

Ein Profi-Makler weiß durch seine langjährige Erfahrung dagegen genau, wie er mit Käufer in einer Preisverhandlung umgehen muss. Er kennt alle Tricks der Käufer und kann mit seiner fundierten Marktkenntnis die Versuche der Käufer, den Preis zu drücken, entkräften. Dazu kommt, dass zur gründlichen Vorbereitung auf die Verhandlung – damit nichts schief geht – die meisten Immobilienverkäufer im Alltag nur wenig Zeit haben.

Sie sind sich noch unsicher, wie die beste Verhandlungsstrategie bei Ihrer Immobilie aussieht? Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich! Wir beraten Sie gern.

 

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Manch ein Immobilienverkäufer nutzt eine schnelle Onlinebewertung, um den Wert seiner Immobilie herauszufinden. Was die meisten jedoch nicht wissen: Eine Onlinebewertung ist nur eine Momentaufnahme. Sie reicht nur für eine erste Orientierung. Denn individuelle Eigenheiten einer Immobilie können Onlinebewertungen nicht berücksichtigen. Profi-Makler geben eine Ersteinschätzung erst nach Besichtigung und unter Einbeziehung der Eigenheiten des Objekts ab.

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) einer Immobilie wird nicht nur beeinflusst von der Lage und von vergleichbaren Objekten in der Umgebung. Der Wert einer (freien) Immobilie wird ebenso beeinflusst vom Baujahr und Zustand des Gebäudes, von der Qualität der Ausstattung, von der Wohn- und Nutzfläche, von der Zimmeranzahl, Balkon, Keller sowie Parkflächen. Dazu kommt die aktuelle Marktlage, die durchaus schwankt. Ist die Nachfrage groß und das Angebot klein? Nur ein Immobilienprofi ist stets bestens mit der aktuellen Marktlage vertraut, um einen genauen Verkehrswert zu ermitteln.

Wer den genauen Verkehrswert seiner Immobilie nicht kennt, lässt sich Geld entgehen. Bietet er die Immobilie für weniger an als sie wert ist, ist der Fall klar. Aber nur wenige wissen, dass auch bei einem zu hohen Angebotspreis Geld verloren gehen kann. Denn Immobilienkäufer informieren sich gut über die Preise am Markt. Schließlich ist der Kauf einer Immobilie die größte finanzielle Transaktion, die die meisten Menschen im Leben durchführen. Und weil Kaufinteressenten wissen, welche Immobilie zu teuer ist, werden sich für ein zu teures Objekt kaum Käufer finden. Die Folge ist, dass die Immobilie zu lange zum Verkauf steht. Entdecken Nachfrager die gleiche Immobilie immer wieder, werden sie skeptisch. Sie fragen sich, ob mit der Immobilie etwas nicht stimmt. So wird die Immobilie zum Ladenhüter. Am Ende muss sie für weniger verkauft werden, als sie wert ist, nur um überhaupt noch einen Käufer zu finden.

Deshalb gehört bei einem seriösen Makler die Analyse der Immobilie vor Ort dazu. Auch wenn er aufgrund seiner umfangreichen Erfahrung bereits auf den ersten Eindruck eine ungefähre Einschätzung geben kann, wird er sich dennoch das Gebäude genau ansehen. Er wird genau untersuchen, welche Eigenschaften des Objekts werterhöhend oder wertmindernd sind.

Eine endgültige Bewertung wird er sogar erst nach Sichtung der nötigen Unterlagen abgeben. Denn bei einer Verkehrswertermittlung werden regelmäßig benötigt: Energieausweis, Grundrisse, Baupläne, Grundbuchauszug, Lageplan, Flurkarte und Wohnflächenberechnung. Bei Eigentumswohnungen kommen hinzu: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.

Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist also keine zu unterschätzende Aufgabe. Wer sich hier nur auf ein grobes Online-Tool verlässt, läuft Gefahr, sich Geld entgehen zu lassen. Wer sich dagegen auf einen Experten verlässt, ist auf der sicheren Seite.

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Größe des Schlafzimmers? Pi mal Daumen 30 Quadratmeter. Aber zu welchen Anteilen wird nochmal die Dachschräge angerechnet? Und gehören der Abstellraum und der Hausflur zur Wohnfläche dazu? Die Wohnfläche eines einfachen Raumes zu berechnen ist nicht schwer. Zumindest solang genau gemessen wurde. Jedoch gibt es unterschiedliche Faktoren, die Einfluss auf die Wohnflächenberechnung haben. Wer auf die professionelle Hilfe eines Fachmanns verzichtet, den kann das teuer zu stehen kommen.

90 Prozent der Flächenangaben von Bestandsimmobilien sind fehlerhaft, wie Stichproben immer wieder zeigen. Oft werden Flächenangaben aus Bauanträgen oder alten Mietvertragsangaben herangezogen, die gelegentlich ohne Zugrundelegung einer Berechnungsverordnung ermittelt wurden.

Für Tür- und Fensterrahmen, Treppen, Öfen, Einbaumöbel, Schrägen, Raumhöhen sowie Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Nischen gelten unterschiedliche Berechnungsmaßstäbe. Auch bei Kellerräumen, Garagen, Terrassen und Balkonen, geheizten oder ungeheizten Wintergärten und Schwimmbädern, Waschküchen und Heizungsräumen sind Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche vorzunehmen.

Hier kommen viele Privatverkäufer oft aus Unkenntnis zu fehlerhaften oder unvollständigen Angaben. Privatverkäufer haften für diese Angaben. Entspricht die Wohnflächenangabe nicht der tatsächlichen Wohnfläche droht dem Verkäufer eine Schadensersatzforderung. Dazu können Minderung des Verkaufspreises, Finanzierungs- und Notarkosten sowie Steuern, die der Käufer auf den höheren Kaufpreis gezahlt hat kommen. Auch die beim Immobilienverkauf ausgeschlossene Gewährleistung schützt nicht vor Schadenersatzansprüchen, sofern die Fläche als Vertragsgegenstand angenommen wurde.

Immobilienverkäufer schützen sich deshalb vor hohen Schadensersatzansprüchen am besten, wenn sie sich von einem Fachmann beraten lassen. Profimakler sind bestens mit der Berechnung von Wohnflächen vertraut. Dies ist ihr tagtägliches Geschäft. Außerdem tragen seriöse Makler das Risiko für die korrekten Flächenangaben selbst und wälzen dieses nicht auf den Kunden ab.

Experten erwarten zudem, dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im November 2015 in Bezug auf Mieterhöhungen auch künftig Einfluss auf den Verkauf von Immobilien, Nebenkostenabrechnung und Neuvermietungen haben wird. Damals wurde entschieden, dass bei Mieterhöhungen ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14). Der BGH kippte damit die bisherige Regelung, wonach die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche bis zu 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf. Dadurch kommt einer genauen Wohnflächenberechnung noch höhere Bedeutung zu als bisher.

2004 trat die Wohnflächenverordnung (WoFlV) in Kraft. Sie ist in der Regel die Grundlage zur Wohnflächenberechnung. Dennoch wird hin und wieder auf Grundlage der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 eine Wohnfläche ermittelt. Solang die Berechnungsgrundlage bekannt und als Vertragsgrundlage festgehalten wurde, ist dies auch korrekt. Lassen Sie sich hier aber besser von einem Experten beraten.

Haben Sie Fragen zur Berechnung Ihrer Wohnfläche? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Interessenten nehmen Immobilien genau unter die Lupe. Schließlich geht es um viel Geld. Und sie möchten keinen Fehler machen. Entdecken sie Fehler, die nicht offen angesprochen wurden, versuchen sie entweder den Preis zu drücken oder ziehen sich ganz vom Kauf zurück. Verkäufer dagegen, die Mängel offen kommunizieren, erreichen eher ihre Preisvorstellungen.

Verkäufer von Immobilien haben meistens eine genaue Vorstellung davon, zu welchem Preis sie ihre Immobilie verkaufen möchten. Deshalb fürchten sie, dass Kaufinteressenten den Preis verhandeln möchten. Um diesen Verhandlungen nicht noch extra eine Grundlage zu liefern, erwähnen sie oft Mängel nicht ausdrücklich. Das klingt vielleicht zunächst logisch. In der Praxis aber bewirkt es oft das Gegenteil.

Die meisten, die eine Immobilie suchen, wissen: Eine perfekte Immobilie gibt es nicht. Und da es bei einer solchen Entscheidung in der Regel um viel Geld geht, beschäftigen sie sich häufig lange mit dem örtlichen Immobilienmarkt und den üblichen Preisen. So wissen sie oft genau, worauf bei Immobilien zu achten ist. Außerdem haben sie vielleicht – durch das aktuell niedrige Angebot – schon etliche Immobilien besichtigt und ihre Erfahrungen gesammelt.

Auch der Versuch Mängel als Vorteile darzustellen, ist selten erfolgreich. Viele wissen inzwischen, dass mit „idealer Verkehrsanbindung“ eine laute Autobahn oder rasselnder Güterverkehr auf Schienen gemeint ist. Ein Blick auf die Karte entlarvt schnell, warum die Verkehrsanbindung so „ideal“ ist.

Wer dagegen Mängel offen anspricht, entzieht dem Kaufinteressenten seine Argumentationsgrundlage bei einen Preisverhandlung. Denn durch seine Offenheit kann er darauf hinweisen, dass die Mängel schon in den Angebotspreis miteingeflossen sind. Somit ist ein Mangel kein Argument mehr, mit dem Preis nach unten zu gehen.

Grundlage dafür aber ist eine genaue Wertermittlung der Immobilie durch einen Immobilienexperten vor Ort. Ein Preisrechner im Internet kann eventuelle Mängel nicht miteinbeziehen. Ein Profimakler lässt alle individuellen Merkmale einer Immobilie in seine Bewertung miteinfließen. Eine professionelle Wertermittlung hält so jeglichen Versuchen den Preis wegen Mängeln zu drücken stand.

Außerdem lassen sich durch die Offenheit auch schon im Vorhinein wirklich interessierte Käufer von aus den vielen Interessenten herausfiltern. Denn was für den einen ein Mangel ist, wie ein fehlender Stellplatz, ist für einen anderen gar kein Problem. Was also als Mangel wahrgenommen wird, ist von Interessent zu Interessent verschieden.

Deshalb ist es ohne ausreichend Erfahrung auch nicht so einfach, mögliche Mängel richtig zu kommunizieren. Ein Profimakler hilft Ihnen, den richtigen Ton zu treffen.

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